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　　来源：拾遗地

　　文/十一弟

　　湖南，不是一个盛产大型开发商的地方。

　　掰着手指头数一下全国性房企 ，没有一家出自湖南
。

　　在省会长沙
，哪怕楼市最疯狂的时候，这里也被称作是一个让炒房客有去无回的城市。

　　2020年 ，全国房价一片大涨，很多城市的房地产调控压力很大 。

　　而长沙
，却被住建部树立成了范本，将其在房地产市场的调控经验 ，向全国其他城市推广
。

　　当时
，长沙的一系列调控政策，甚至还总结了一个专有名词来指代——

　　长沙模式。

　　房价上涨压力最大的深圳
、东莞 ，都先后跑去长沙调研
，学习长沙的调控经验 。

　　2017年，长沙进入万亿GDP城市俱乐部
。

　　到2020年 ，当地房价的平均水平
，仍然徘徊在万元大关。

　　在房地产行业，有一个指标 ，用来衡量房价水平的高低——

　　房价收入比 。

　　它的含义
，是一套房子总价，与居民家庭年收入的比值
。

　　这个指标越高 ，说明买房的难度越大。

　　有人做过统计，房价收入比最高的城市是深圳
，高达35.2；房价收入比最低的城市是长沙，仅为6.4 。

　　也就是说 ，在长沙
，买下一套房，全家人需要奋斗打拼六年多时间
。

　　迈入万亿GDP城市俱乐部之后 ，长沙就实施了严厉的楼市调控
，堵死了炒房路。

　　2018年，长沙正式打响反炒房斗争 ，对房地产市场矛盾
，作了定性——

　　“当前的主要矛盾，不是供需矛盾 ，而是炒房与反炒房的重大斗争 。”

　　于是
，长沙打出了一套调控组合拳——

　　限购、限地价 、限房价
、限离婚买房、土地拍卖熔断 、摇号等各种政策措施，陆续出台。

　　长沙的房地产调控 ，有人称之为最严调控
。

　　2019年，长沙发改委出台了一个政策——

　　规定商品房价格由成本
、利润、税金三部分组成
，利润率需要控制在6%-8%之间。

　　这个政策，其实就是直接卡住了开发商的利润空间 。

　　如此严厉的调控之下 ，长沙的房价相对稳定
，并长年保持在低位水平
。

　　湖南的开发商，始终被有形的调控之手拿捏 ，很难肆无忌惮地赚取暴利
，做大规模。

　　在楼市最疯狂的那些年，湖南本土开发商也没能走出去 ，进行全国化扩张 。

　　现在
，楼市下行，包括长沙在内 ，各大城市对房地产调控的条条框框
，都已经松绑了
。

　　去年，在百强房企榜单上 ，唯一来自湖南长沙的本土开发商，是一家央企——

　　中建信和。

　　它是央企中建五局旗下的开发业务平台
，中建五局的总部，就设在湖南长沙 。

　　中建集团有八大局公司 ，被称之为中建八子
。

　　按照资产规模和营业收入计算
，中建五局排行第四。

　　中建八子在规模体量上有差距，但主营业务大同小异——

　　主要是房屋建筑工程 、基础设施建设与投资
、房地产开发 。

　　这几年 ，国内房地产行业大幅萎缩
，房屋建筑工程业务受影响很大
。

　　于是，中建八子都加大了开发业务投入 ，亲自下场搞起了房地产。

　　外部订单少了
，索性自己拿地、自己建房子，自己创造订单 。

　　去年 ，百强房企榜单上——

　　中建三局旗下的中建壹品
，中建八局旗下的中建东孚，中建一局旗下的中建智地 ，中建二局旗下的中建玖和，中建五局旗下的中建信和
，都已经榜上有名。

　　去年，中建信和的销售规模将近146亿 ，行业排名第69位
。

　　最近几年
，除了湖南 、重庆
、天津、南宁 、山东等早前布局的城市，中建信和还出现在了北京、南京
、广州的土地市场。

　　2023年底 ，中建信和以将近20亿的代价
，在广州海珠区拍下了一块地 。

　　这块地规模不大，计容面积不到5.4万平米
。

　　折算下来 ，平均楼面地价大约3.7万块钱/平米。

　　中建信和把这块地开发成了中建·天钰
，今年二月份已经开盘入市 。

　　中建·天钰的户型面积，从89平米的三居室到134平米的四居室
。

　　中建信和把开盘价定得很高 ，均价在6万/平米左右——

　　最便宜的需要5.8万/平米
，最贵的卖到了6.5万/平米。

　　从拿地到开盘，中建信和整整拖了一年多时间 。

　　它没能等来广州楼市的大面积回暖、房价的大幅度回调 ，反而等到了竞争项目的集中入市，贴身肉搏
。

　　今年
，广州海珠区的新盘，卷得很厉害——

　　绿城·馥香园 、保利·燕语堂悦
、越秀·熙悦江湾、中交·天翠。

　　有人算过 ，今年海珠区至少有9个新盘上架
，另外还有25个存量项目在售 。

　　最近刚刚开盘的绿城·馥香园，单价最低只卖5.2万/平米 ，最高定价5.8万/平米
。

　　在价格上
，绿城·馥香园把中建·天钰按在地上摩擦。

　　今年二月份，中建·天钰取证入市 ，推出了一栋楼
，总共148套房 。

　　卖了两个多月，网签备案了4套 ，业绩相当惨淡。

　　而绿城·馥香园
，在十天前取证入市，也是推出了一栋楼 ，总共122套房
。

　　到现在，已经网签备案了41套
，去化率三分之一。

　　海珠区的新盘扎堆竞争，货多客少 。

　　定价6万/平米卖不动 ，中建·天钰就只能自砍一刀
，割肉降价了
。

　　最近，中建信和推出了一批特价房——

　　“五一提前炸场 ，398万买海珠新规三房 ”。

　　“5万/平米任选
” 。

　　这意味着
，中建·天钰的单价，已经从6万/平米 ，下调到了5万/平米
。

　　其中
，有一套面积89平米的三居室，特价398万出头 ，折合单价不到4.5万/平米。

　　开盘时
，最低单价需要5.8万/平米，现在每平米便宜了一万多块钱 ，相当于打了八折 。

　　十一弟查了下，当初拿地时
，中建信和花了将近20亿地价
。

　　中建·天钰总投资，超过了27亿 ，每平米开发成本大约5万块钱。

　　两个月前开盘时
，销售均价定在6万/平米，中建·天钰每平米有上万块钱的利润 。

　　现在推出的一批特价房 ，单价降到了5万/平米
，其实就是保本在卖了
。

　　从前楼市暴涨时，死守湖南的中建信和 ，政府一头卡住地价
，一头卡住房价，开发利润被算得死死的。

　　如今走出了湖南 ，逆市杀进广州这样的大城市
，本来还想着小赚一点 。

　　结果，开盘刚卖了两个月 ，就得割肉降价，保本出货。

　　果然是调控模范城市出来的开发商
，不管走到哪里，骨子里都拒绝靠房地产赚大钱
。